媒介契約とは？3種類の契約方式内容や締結時の注意点なども解説！

「媒介契約ってよく聞くけどどのような契約かわからない…」
「不動産売却するときにどの媒介契約を締結したらよいのかわからない…」

このようなお悩みを持っていらっしゃる人は多いかもしれません。

確かに媒介契約というのは、契約方式に種類があってわかりにくいですよね。

しかし、媒介契約の種類によって売却できる金額に差がつくこともあるため、媒介契約の内容は理解しておかなければいけません。本記事では媒介契約とは何か、媒介契約の種類、媒介契約締結時の注意点、おすすめの媒介契約について解説します。

媒介契約とは

媒介契約とは売主と不動産仲介会社が結ぶ契約であり、売主が不動産仲介に対して所有している不動産の売却を依頼する契約です。

媒介契約にはどの不動産の売却を依頼するのか、依頼された不動産会社は売主に対してどのような義務を負うのか、成功報酬はいくらなのかなどを記載します。

売主の違約事項なども記載されており、媒介契約の内容を理解しておくのは非常に重要なことです。

 

媒介契約の種類

媒介契約には3種類の契約方式があります。それぞれの契約方式には、次の表のような違いがあります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
売却依頼可能な会社数	1社のみ	1社のみ	何社でも可能
報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
レインズへの登録義務	媒介契約締結から5営業日以内	媒介契約締結から7営業日以内	なし
自己発見取引	できない	できる	できる

※レインズとは国土交通大臣指定の組織が運営しているネットワークです。レインズは宅地建物取引業者のみが閲覧でき、不動産売買取引の活性化に役立っています。
※自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけたとき、買主と直接不動産売買契約することです。

本章では、媒介契約の種類やそれぞれの特徴について解説します。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産仲介会社1社にしか売却の依頼はできず、不動産仲介会社の責任がもっとも重い媒介契約です。

専属専任媒介契約の特徴は次のとおりです。

• 不動産仲介会社1社にしか売却依頼ができない
• 売主に対して1週間に1回以上、売却活動の報告をしなければいけない
• 媒介契約締結日から5営業日以内にレインズに登録しなければいけない
• 売主は自己発見取引できない

専属専任契約は、信頼できる不動産仲介会社1社に売却を完全に任せるときに利用します。

売却活動報告が1週間に1回以上届くため、不動産が売れない限り不必要な手紙やメールが毎週届いてしまいます。

また、自己発見取引もできないため、親戚などが売却不動産を購入したいと持ちかけてきても直接取引はできません。

専属専任媒介契約は、不動産仲介会社の責任が重い契約であるとともに、売主に対しても責任がのしかかってくる媒介契約といえます。

 

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産仲介会社1社にしか売却の依頼はできませんが、専属専任媒介契約とは違い、不動産仲介会社と売主の義務が軽くなっています。

専任媒介契約の特徴は次のとおりです。

• 不動産仲介会社1社にしか売却依頼ができない
• 売主に対して2週間に1回以上、売却活動の報告をしなければいけない
• 媒介契約締結日から7営業日以内にレインズに登録しなければいけない
• 売主の自己発見取引可能

専任媒介契約は不動産仲介会社の責任が軽くなると同時に、売主の自己発見取引も可能になり、売主の義務も軽くなります。

そのため、専任媒介契約はバランスの取れた媒介契約といえます。

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、売却依頼を複数の不動産仲介会社に依頼でき、不動産仲介会社の義務はほとんどなく、売主の義務も少ない契約です。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

明示型はすでに依頼済みの不動産仲介会社に対し、新たに売却依頼をする不動産仲介会社の社名を伝えないといけない契約方式です。非明示型は、新たに売却する不動産仲介会社の社名を開示しない契約方式です。

一般媒介契約の特徴は次のとおりです。

• 複数の不動産仲介会社へ売却依頼が可能
• 売主に対して売却活動報告義務はない
• レインズへの登録義務はない
• 売主の自己発見取引は可能

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に依頼できる分、不動産仲介会社の義務はほとんどありません。売主も義務は少ないですが、明示型のときの義務には注意しなければいけません。明示義務を怠ると、仲介手数料分の違約金を請求されることがあるからです。

 

媒介契約を締結するときの注意点

媒介契約にはそれぞれ特徴があり、その特徴によっては売主にマイナスとなってしまうこともあります。そのため、売主にとってマイナスになる可能性があることについて、把握しておかなければいけません。

本章では媒介契約を締結するときの注意点について解説します。

 

専属専任と専任のときは囲い込みに注意

専属専任と専任媒介契約を締結するときには、囲い込みに注意しなければいけません。

囲い込みとは、売却を依頼した不動産仲介会社が、依頼した不動産の売却情報を他の不動産仲介会社に提供せず隠すことをいいます。

なぜ囲い込みをするのかというと、専属や専任媒介契約だと両手手数料が狙えるからです。不動産仲介会社は売主と買主、両方を見つけられると、両方から手数料がもらえます。そして、専属や専任媒介契約を締結していると、必ず売主から手数料はもらえるため、情報を隠し自社で買主を発見しようとしてしまいます。自社で買主を探すことにより、両手手数料が狙えるのです。

しかし、情報を隠すことにより売却スピードが落ちてしまい、売主にとってはデメリットでしかありません。そのため、専属や専任媒介契約を締結するときには、締結する不動産仲介会社に対し、囲い込みはしないようにと伝えておく必要があります。

 

仲介手数料の金額は上限を超えていないか確認

仲介手数料には法律で上限が決まっているため、上限を超えた金額を受領しようとしていないか確認しなければいけません。

媒介契約には仲介手数料の金額が記載されているため、媒介契約内を確認すれば金額がわかります。なお、仲介手数料の上限は次のように決まっています。

計算式	計算式の利用条件
仲介手数料 = 売買金額 × 3％ ＋ 6万円	売買金額が400万円を超える場合
仲介手数料 = 売買金額 × 4％ ＋ 2万円	売買金額が200万円を超え400万円以下の場合
仲介手数料 = 売買金額 × 5%	売買金額が200万円以下の場合

 

不動産仲介会社の業務範囲を確認

不動産仲介会社と媒介契約を締結するときには、どのような売却活動をするのか確認しておかなければいけません。

インターネット広告はどこのサイトに載せるのか、チラシ広告はおこなうのか、既存顧客に紹介するのかなどです。

不動産仲介会社によって販売方法はさまざまであるため、あらかじめ確認しておかないと希望の販売活動をしてくれないというトラブルに巻き込まれてしまいます。

 

おすすめの媒介契約は？

おすすめの媒介契約は、売却依頼をする人によって異なります。

専属専任媒介契約がおすすめな人は

• 信頼できる不動産会社が見つかっている人
• 自己発見取引をする可能性がない人

専任媒介契約がおすすめな人は

• どの媒介契約がよいのか判断できない人
• ある程度信頼できる不動産仲介会社が見つかっている人
• 自己発見取引をする可能性がある人

一般媒介契約がおすすめな人は

• 知り合いの不動産に売却活動をしてもらいたい人
• 信頼できる不動産仲介会社が見つからなかった人
• 自己発見取引をする可能性がある人

もしどの媒介契約にすればよいかわからない人は、専任媒介契約を選択するとよいでしょう。専任媒介契約はバランスが取れた契約方式であり、早く高く売れる可能性が高い契約方式です。ただし、囲い込みだけには注意しておきましょう。

 

まとめ　　

不動産の売却依頼をするときには、不動産仲介会社と媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方式があり、それぞれに特徴があります。それぞれの特徴を理解し、自分にあった媒介契約を選択していきましょう。自分にあった媒介契約を締結することにより、スムーズな不動産売却が実現できます。

また、どの媒介契約を締結したらよいかわからない場合は、バランスの取れた専任媒介契約を選択するとよいでしょう。

それでも専任媒介契約を締結していいのか迷う場合には、当社「リークスの売却」にお問い合わせください。

当社ではお客様にあった媒介契約を提案し、決して押しつけたりしません。お客様に寄り添った提案をさせていただきますので、ぜひ「リークスの売却」までお気軽にお問い合わせください！