「不動産っていつ売りに出せばいいの？」
「実際に不動産を売却した人の売却決断した理由ってなに？」
など、不動産を売却するときには、タイミングや理由について悩まれる人も多いのではないでしょうか？
不動産は高価なものであり、大切なものでもあるため、なかなか売却を決断するのが難しいのはよくわかります。
本記事では、不動産売却のタイミングがわからずに悩んでいる人に向け、不動産売却をした人の決断理由や不動産売却によいタイミング、悪いタイミングなどについて解説します。
目次
不動産売却した人の決断理由
不動産売却した人には、さまざまな理由があります。
たとえば
- 住み替え
- 建物が老朽化してきた
- 使っていない不動産を処分したい
- 不動産賃貸業をしている不動産の整理
- 離婚により財産分与するため
- 転勤して自宅を処分する
- 不動産を相続したが使わない
- お金を作る必要ができた
- 住宅ローン返済できなくなった
- 事故物件になってしまった
このような理由で不動産売却を決断されています。
不動産売却を決断する理由は多くありますが、決断理由の中で多いのは「住み替え」です。
住み替えは結婚や子どもが生まれた、子どもが独立したなどのライフスタイルの変化により起きます。人生にはライフスタイルの変化が何度か訪れるため、住み替えを売却理由にする人の数が多くなります。
不動産売却のタイミングを測る指標
不動産売却を決断する理由はさまざまな理由があります。それでは、売却を検討し始めるとよいタイミングはいつなのでしょうか。実は売却検討を開始するタイミングの測り方があります。
不動産売却を検討し始めるとよいかどうか、判断するための指標は次のとおりです。
- 築年数
- 売却時に減税特例が使えるかどうか
- 相場
- 住宅ローン金利
- ライフスタイルの変化
これらの項目を指標とすれば、売却を検討するタイミングがわかります。売却検討をして決断できる理由を迎えたとき、それが不動産を売却するタイミングです。
指標から見る不動産売却のベストタイミング
不動産売却の検討を開始するタイミングには、さまざまな指標があります。そして、その指標ごとに不動産売却の適した時期があります。本章では、各指標から見た不動産売却のベストタイミングについて解説します。
築年数
築年数は不動産価格に影響します。
古くなればなるほど建物価値は落ちていき、築30年を迎えるころには新築時価格の10%程度まで下落してしまいます。
特にマンションは築年数の影響を受けやすいため、売却するときには築年数を気にしておかなければなりません。マンションは建物の売買のため、建物価値がダイレクトに売却価格に反映されてしまいます。
築年数は新しければ新しいほど高く売却できるため、新築時～築15年くらいは売り時と考えてもよいでしょう。
売却時に減税措置が使えるかどうか
不動産を売却し不動産売却益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税が課税されてしまいます。譲渡所得税は値上がりしている地域で課税されやすく、売却する不動産によって譲渡所得税が数百万円課税されることもあるため、注意しなければなりません。
このように不動産売却するときには、多額の税金が課税されてしまうこともあるため、課税されないタイミングが売り時になります。
また、税金には減税措置が用意されているため、減税措置が利用できる時期も売り時といえます。たとえば、居住用不動産3,000万円控除が、その減税措置に該当します。
居住用不動産3,000万円控除とは、不動産売却をして発生した不動産売却益（譲渡所得）から3,000万円を控除できる減税措置です。つまり、譲渡益が3,000万円までなら、居住用不動産3,000万円控除を利用すれば、税金がかからないということになります。
相場
不動産の売却価格は、相場に左右されます。この相場によって売却したほうがよいかどうかのタイミングが決まります。
相場が横這いのときや下落傾向にあるときは売り時で、値上がり中は慎重に判断すべき時期です。
不動産を売却したときに手に入るお金は誰しもが多くほしいものです。そのため、下落傾向の場合には早急に売却検討したほうがよいでしょうし、横這いのときには下落する前に売却を検討したほうがよいでしょう。
しかし、値上がりしているときには、待ったほうが高く売却できるかもしれないため、慎重な判断が必要です。
住宅ローン金利
住宅ローン金利が低い状態のときは、不動産の売り時です。
住宅ローン金利が低いほど、買い手は住宅ローンが借りやすくなります。買い手が多い = 需要が高い状態になるほど、不動産は高く売却できます。
2023年現在、固定金利は少し上昇しましたが、変動金利は変わっていません。そのため、引き続き不動産の売り時が続いているという見方ができます。
ライフスタイルの変化
ライフスタイルの変化は、不動産の売り時に大きな影響を与えます。
売却を決断した理由にも挙げましたが、ライフスタイルの変化は売却検討どころか売却決断に影響を与えるような事情です。
ライフスタイルの変化にはさまざまな項目があり、どの家庭でも起きることばかりです。若い夫婦であれば子どもができて不動産が手狭になったり、年齢を重ねた人なら体調面で便利な都心に引っ越したりするなどが考えられます。
このようなライフスタイルの変化が起きたときは、不動産売却を検討するタイミングになります。
不動産売却に適さない時期
不動産売却のベストタイミングは多くある一方、不動産売却に適さない時期もあります。本章では不動産売却に適さない時期について解説していきます。
築5年以内で不動産売却益が出てしまうとき
建物が新しいときには高い値段で不動産を売却できるため売り時といえます。しかし、建物が新しすぎるときには、売り時といえないケースがあります。
その理由は不動産を取得してから5年以内で売却した場合、譲渡所得税の税率がかなり高くなってしまうからです。
不動産取得してから5年以内の売却に適用される譲渡所得税税率は、39.63%（住民税・復興特別所得税含む）と高い税率が適用されます。
ただし、不動産売却しても譲渡所得が発生しないのであれば、譲渡所得税は課税されません。そのため、築年数が新しくても譲渡所得税が課税されないなら、不動産の売り時になります。
住宅ローン金利が高止まりしているとき
住宅ローン金利が高くなると買い手の購買意欲が下がるため、不動産相場も下がってきてしまいます。
そのため、住宅ローン金利が高止まりしているときは、不動産売却を控えたほうがよいでしょう。
ただし、住宅ローン金利はすぐに上昇する可能性が低いため、住宅ローン金利から見た不動産の売り時は、引き続き良好といえます。
不動産売却のタイミングを見極めるときの注意点
不動産売却には売却のベストタイミングや売却に適さない時期があるため、売却のタイミングを見極めることが必要です。しかし、見極めるときには注意しなければいけないことがあります。本章では、不動産売却のタイミングを見極めるときの注意点について解説します。
事前準備をしっかりしておく
不動産売却をするときには準備をしなければならないことが多くあります。
売却に関する知識などはあらかじめ知っておく必要があります。
売り時が来ていたとしても準備が整っていなければ、不動産はスムーズに売却できません。そのため、売却する気がなくても、常日頃から不動産売却についての知識は得ておいたほうがよいでしょう。
タイミングを見極めすぎない
不動産売却のタイミングはさまざまな項目に影響され、タイミングが非常に見極めにくいところがあります。しかし、タイミングを見極めすぎて時間が経過すると、ベストタイミングを逃すこともあります。
不動産売却によい時期を逃さないためにも、ある一定の条件を満たしたときには売却しようとラインを決めておくことが大切です。
相場確認などは不動産会社の査定を受ける
不動産の売却相場は日々変動しているため、一般人が正確な相場を調査するのは困難です。そのため、詳細な相場確認をしたいときには、不動産会社の査定を受けるようにしましょう。
間違った相場を正しいと思い込んでしまうと、実際に売却するとき金額の差が出てしまいます。正確な査定額を知ることにより、間違った売却計画を立てずに済みます。
まとめ
不動産売却には売り時と売却に適さない時期があります。どのような時期が売り時で、どのような時期が売り時ではないのか理解しておけば、不動産を高値で売却できるようになります。
また、不動産を高値で売却するときには準備も必要なため、しっかりと準備をしておきましょう。ただ、どのように準備をしたらよいかわからない、査定額を知りたいがどこに査定依頼すればよいかわからないという人が多いかもしれません。
そのようなときには、当社「リークスの売却」にお問い合わせください。当社「リークスの売却」では、東京・千葉・埼玉・神奈川を中心に、中古マンション売買を主力として会社活動を行っています。
さまざまな方からお問い合わせいただき、不動産取引実績も豊富です。お客様それぞれにあったご提案・販売計画を提示し、本当に不動産の売却時期なのかについてもアドバイスさせていただきます。
不動産のお悩みがあれば、ぜひ「リークスの売却」までお気軽にお問い合わせください！
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